Projet des Nielles : le point de vue d’un professionnel de l’urbanisme.

AVIS DEFAVORABLE A LA DECLARATION DE PROJET EMPORTANT LA MISE EN COMPATIBILITE DU PLU POUR LE PROJET DES NIELLES

Madame la présidente de la commission d’enquête,

Malouine de naissance et de cœur depuis 35 ans, j’ai grandi dans l’environnement proche du secteur des Nielles : d’abord Avenue des Portes Cartier puis Avenue du Président John Kennedy.

J’ai passé tous mes étés d’enfance sur la plage du Minihic, précisément sous le camping des Nielles, et je suis extrêmement attachée à cet environnement exceptionnel.

Depuis quelques mois, colère et désarroi m’animent pour plusieurs raisons :

CONFLIT D’INTERET

Je ne peux accepter de voir le Maire de notre belle ville adopter la sournoise stratégie de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU afin de servir les intérêts économiques d’investisseurs privés.

Le calendrier global du projet a été articulé en fonction de la future campagne municipale de Mars 2020 ; l’objectif étant de parvenir à obtenir la mise en comptabilité du PLU puis de délivrer un arrêté favorable au permis de construire déposé avant qu’une nouvelle équipe municipale ne soit élue, au risque de compromettre ce projet.

ABSENCE D’ESTIMATION DU TERRAIN PAR LE SERVICE DOMANIAL

Je me questionne sur la façon dont le prix du terrain a été fixé. Cela me choque qu’un investisseur privé définisse lui-même le prix d’un terrain communal et que la Mairie l’accepte passivement sans même l’avoir fait estimer au préalable. N’est-ce pas le Service Domanial qui doit être sollicité en premier lieu afin d’apporter un éclairage neutre et objectif sur l’évaluation du terrain ?

PLU ACTUEL AUTORISANT DÉJÀ LA CONSTRUCTION D’HOTELS

Je ne peux me résoudre à voir sortir de terre un projet démesuré ; en totale inadéquation avec le paysage urbain immédiat et allant à l’encontre des règles d’urbanisme fixées par le PLU actuel. Il est important de rappeler que le site des Nielles est actuellement encadré par les règles de la zone ULb du PLU en place.

Il s’agit d’une zone urbaine récréative et d’animations de plein air destinée à recevoir du public.

A vocation sportive, touristique et de promenade, elle doit participer à la création d’un « poumon vert » dans le tissu urbain. La constructibilité y est admise et doit s’inscrire dans le cadre d’une préservation et d’une valorisation du site.

En d’autres mots, le PLU actuel autorise déjà la construction d’hôtels, de restaurants et de résidences de tourisme à condition de respecter une constructibilité moyenne avec :

• Une surface maximale d’emprise au sol des constructions de 20% par rapport à la superficie de l’unité foncière ; soit une emprise maximale de 2 940 m² pour la parcelle du camping des Nielles.
• Le projet du Groupe RAULIC prévoit une emprise au sol de 6 556 m², soit plus du double de la surface autorisée par le PLU.

Coefficient d’occupation du sol de 0,2 : soit une surface constructible maximale de 2 940 m² plancher pour la parcelle du camping des Nielles. Le projet du Groupe RAULIC prévoit la construction de 15 552 m² de surface plancher, soit plus de 5 fois la surface autorisée par le PLU.
hauteur maximale de construction limitée à 11 m. Le projet du Groupe RAULIC projette une construction à 14,4 m de hauteur ; soit 3,5 m de plus que la hauteur maximale autorisée par le PLU.

Nous comprenons bien ici l’intérêt économique du porteur de projet de vouloir faire évoluer les règles d’urbanisme à son avantage. La seule procédure le permettant est la déclaration de projet au motif de l’intérêt général. Débute alors une vaste opération de maquillage et d’enfumage…

Je souhaite préciser que je ne m’oppose pas à la construction de nouveaux bâtiments mais j’aspire tout simplement à ce que les règles d’urbanisme du PLU en place soit respectées.

ABSENCE D’INTERET GENERAL

Je suis navrée de constater le manque de créativité de nos entreprises locales qui n’ont pas su imaginer autre chose qu’un énième établissement hôtelier de luxe destiné aux populations les plus aisées. Le caractère du projet n’apporte aucune mixité fonctionnelle ou sociale ; ni même une diversification de l’offre et encore moins un service d’intérêt général.

On dénombre déjà dans le secteur :

• La résidence touristique REINE MARINE (4 étoiles) à 250 m du projet, sur le littoral. Détenue par le groupe RAULIC, cette résidence dispose de 66 appartements meublés destinés à une clientèle aisée.

L’hôtel thalasso/spa des THERMES MARINS appartenant au Groupe RAULIC. Localisé à 2 km du site des Nielles, ce complexe hôtelier propose le même type de prestations et services haut de gamme.
Le spa PHYTOMER localisé à 2 km, proposant le même type de prestations et services haut de gamme destinés à une clientèle aisée.

ABSENCE D’ENGAGEMENT ENVIRONNEMENTAL

Je suis consternée de voir un énième Maître d’ouvrage vanter les qualités éco-responsables de son projet alors même qu’il ne se fixe aucun engagement de résultat, aucune certification environnementale (HQE / BREEAM / LEED), aucun label de performance énergétique (BEPOS)… Il en existe pourtant pléthore depuis de nombreuses années.

Le Maître d’Ouvrage indique uniquement suivre une démarche environnementale qui ne le contraint aucunement sur les moyens à mettre en œuvre et sur les obligations de résultat ; soit un engagement ZERO.

Les actions proposées par le Maître d’Ouvrage sont d’une banalité navrante et se résument à la conservation de 2 ou 3 arbres existants en pleine terre, à la mise en place de toitures végétalisées et à une récupération de chaleur sur les eaux de piscine.

Le projet n’a absolument rien d’exemplaire ; au contraire il dégrade le site, le littoral et les écosystèmes locaux. La piscine extérieure devra être chauffée toute l’année, les déperditions énergétiques (air, pluie, vent) à combler seront monstrueuses. Rien à voir avec un projet exemplaire s’engageant dans une préservation et valorisation de l’environnement.

Le projet va à l’encontre de la protection et sauvegarde d’un site au paysage remarquable et caractéristique du littoral avec la destruction de la falaise.

RISQUE DE POLLUTION DE LA BAIE DE SAINT MALO

Je suis alarmée de savoir qu’à moins de 1 km des THERMES MARINS, un deuxième point de rejet d’eau (chauffée, chlorée, crémée) puisse venir souiller la baie de Saint Malo. Que savons-nous de l’impact que cela pourra avoir sur les écosystèmes marins du rivage (augmentation de la température de l’eau, eutrophisation, concentration en substances chimiques…) ?

Avons-nous la certitude que ce rejet ne sera pas à l’origine d’une pollution incontrôlable générant par exemple le développement massif d’algues. L’exemple de la Baie de Saint Brieuc envahie d’algues vertes est pourtant on ne peut plus proche. Souhaite-t-on voir s’amenuiser les réserves en poissons et crustacées du secteur ?

Savons-nous dire exactement pour quelles raisons la pêche à pied est interdite par arrêté municipal (risque sanitaire) sur la plage de Rochebonne et déconseillée sur les rochers du Fort National ? Autant de questions qui restent sans réponses …

Madame, nous savons tous que l’argument de l’intérêt général ne tient pas debout et est simplement utilisé ici pour emporter une mise en compatibilité du PLU offrant le luxe à un investisseur privé de fixer lui-même ses propres règles d’urbanisme afin de tirer le maximum de profit de son opération grâce à :
> Une évolution à la hausse de la surface de plancher constructible (+500%),
> Une évolution à la hausse de l’emprise au sol (+200%),
> Une augmentation de la hauteur maximale constructible (+3,5 m).

Comptant sur votre clairvoyance et impartialité dans le jugement de ce dossier.

M  L