Dossier complet enquête publique par Monsieur JUGAND, fichier téléchargeable :
AVIS-ENQUETE-JP-JUGAND-003.pdf
Vous trouverez ci-après mon analyse, mes observations, et en conclusion mon avis personnel « Pour m’opposer de façon constructive au projet » de :
Je précise en propos liminaire que le présent avis m’est totalement personnel, rédigé
dans le seul souci de la défense de l’intérêt public et du respect de la loi.
✓ Mes observations
Le présent document remis à madame la présidente de la commission d’enquête a pour objet d’exposer mes avis et observations sur :
– 1/ Une procédure d’élaboration du projet d’aménagement de l’ancien camping des Nielles
défectueuse ;
– 2/ L’absence totale d’intérêt général ;
– 3/ Une évaluation environnementale non crédible ;
– 4/ La nécessité d’un projet cohérent avec les préconisations du SCoT en vigueur ;
– 5/ L’incompatibilité du projet avec le Code de l’Urbanisme et le Code de l’Environnement ;
– 6/ Un déclassement du domaine public de l’ancien camping ne respectant pas l’usage du site et
la règlementation en particulier pour la partie Est ;
– 7/ Un protocole de cession avec la société Groupe RAULIC Investissement irrégulier, dolosif pour
les finances publiques et ne respectant pas les objectifs de valorisation financière de l’Appel à Idées.
1-1/ Le non-respect de « l’appel à idées » élaboré en 2015
Avis personnel sur l’évolution potentielle du site Je partage les enjeux et objectifs programmatiques fixés par la Ville de Saint-Malo dans le cahier des charges de l’Appel à Idées établi en novembre 2015, à savoir :
– Qualifier ce site et son environnement exceptionnel ouvert sur la mer pour en faire un élément fort de l’attractivité de la ville ;
Conclusion :
La conception d’un nouveau projet urbain sur le site des Nielles doit impérativement prendre
en compte :
✓ – La création d’un réel belvédère sur la mer sur la totalité de la largeur de la parcelle Est ;
✓ – Le traitement des covisibilités avec le littoral en rendant non constructible la partie Est du camping ;
✓ – La conservation d’un usage public de la partie Est garantissant ainsi une ouverture de la ville sur la mer ;
✓ – La préservation de la dune retro-littorale et son usage en lieu de promenade ;
✓ – Le maintien d’un poumon vert dans la ville après un boisement approprié du site.
1-2/ Une mise en oeuvre de la concertation préalable au titre de l’article
L300-2 du code de l’urbanisme sans évaluation environnementale
C’est pourquoi je considère que :
✓ La procédure visée par la délibération du conseil municipal du 21 septembre 2017 dont l’objet de la mise en oeuvre d’une concertation préalable facultative visée à l’article L300-2 du code de l’urbanisme était illégale en février 2018, en effet :
– Le projet répond aux dispositions du 3° de l’article L. 103-2 ;
– Une évaluation environnementale devait être mise à disposition du public simultanément au projet.
1-3/ Une procédure de déclaration de projet en contradiction avec les orientations de la ville de Saint-Malo définies au titre de la révision générale du PLU.
✓ Le recours à la déclaration de projet et l’état de la révision générale du PLU
La ville de Saint-Malo, se devait de préciser les raisons qui l’ont conduit à choisir la déclaration de projet pour l’évolution du PLU nécessaire à la réalisation du projet des Nielles et non la révision générale du PLU alors que les deux procédures sont simultanées !
✓ L’absence de référence à l’évaluation environnementale engagée au titre du PLU en 2015
C’est pourquoi je demande à la commission d’enquête :
✓ D’interroger la ville de Saint-Malo sur les raisons précises qui l’ont conduit à écarter l’évaluation environnementale conduite au titre de la révision générale du PLU.
✓ L’incompatibilité du dossier soumis en enquête publique avec le Projet Urbain Stratégique présenté en 2016
C’est pourquoi je considère :
✓ Que l’enquête publique relative à la déclaration de projet en vue de la création d’un centre de thalassothérapie n’a aucune légitimité, ce dossier inscrit comme axe stratégique du futur PLU dot être étudié, justifié et concerté dans le cadre de cette future révision générale ;
✓ Que la localisation de ce futur centre de thalassothérapie constitue un des enjeux de la révision générale du PLU et doit, après études préalables de différentes localisations potentielles, être largement concerté et débattu ;
✓ Que la commission d’enquête se doit de constater ce détournement de procédure et demander à la ville de Saint-Malo de poursuivre la validation de ce projet dans le cadre de la révision générale du PLU s’agissant d’un axe stratégique de cette révision.
2/ L’absence d’intérêt général
✓ L’obligation d’un intérêt général
En synthèse sur ce premier argument,
✓ Je constate l’absence d’étude préalable, engagée par la Ville de Saint-Malo et la communauté d’Agglomération, compétente en matière économique, sur l’intérêt d’un second centre de thalassothérapie et les différentes localisations potentielles ;
✓ Je considère que le dossier mis en enquête ne justifie d’aucune manière en quoi, seul le site des Nielles, répond à la possibilité de créer des emplois de cette nature sur le territoire communautaire ;
✓ C’est pourquoi le premier argument de la création d’emplois sur le site des Nielles ne peut être retenu comme d’intérêt général ;
✓ Second argument
➢ Un projet participant au développement touristique et économique du territoire ;
En synthèse sur ce second argument,
✓ Je constate que le dossier mis en enquête ne justifie d’aucune manière en quoi, seul le site des Nielles répond à la possibilité de participer au développement touristique et économique du territoire communautaire ;
✓ C’est pourquoi le second argument de la participation du projet au développement touristique sur le site des Nielles ne peut être retenu comme d’intérêt général ;
Troisième argument
➢ Un projet d’aménagement au positionnement stratégique, participant à la dynamisation du quartier des Nielles ;
C’est pourquoi je considère au regard du PADD en vigueur que :
✓ Le troisième argument justifiant l’urbanisation de la partie Est du site du camping des Nielles et sa densification ne peut légalement être retenu, une telle argumentation étant contraire aux dispositions du PADD en vigueur qui demande la protection des vues remarquables (page 28 du PADD).
Aujourd’hui l’intérêt général du site des Nielles au regard des dispositions du PADD en vigueur est clairement défini à savoir :
– La conservation d’un poumon vert dans le tissu urbain existant ;
– La conservation d’une ouverture de la ville sur la mer ;
– La conservation d’un espace naturel littoral ;
– Le maintien d’un usage public du site, lieu de promenade et récréatif ;
– La prolongation d’une coupure verte telle que mentionnée au Plan Urbain Stratégique exposé au public en 2016.
C’est pourquoi je considère au regard des axes stratégiques du futur PADD débattu en Mai 2019 que :
✓ L’urbanisation totale du site des Nielles, la création d’un lieu de vie et la densification d’un espace non bâti constituant aujourd’hui une coupure d’urbanisation et un espace naturel retrolittoral est contraire aux futures dispositions du PADD ;
✓ Un tel projet urbain, contraire aux enjeux stratégiques du futur PADD, ne peut être d’intérêt général.
Quatrième argument
➢ Un projet éco-responsable prenant en compte des principes de
développement durable.
Avis personnel sur le quatrième argument justifiant l’intérêt général
Ce quatrième argument présente également un caractère illusoire et ne peut être considéré d’intérêt
général pour les raisons suivantes :
C’est pourquoi je considère que :
✓ Ne peut être considéré d’intérêt général le renouvellement urbain du secteur des Nielles, ce secteur ne figurant pas sur la liste des sites identifiés au PLU en vigueur.
✓ 1-2/ Le projet d’aménagement du camping des Nielles ne traduit pas une démarche environnementale forte
C’est pourquoi je considère que :
✓ Le projet d’aménagement du camping des Nielles ne traduit pas une démarche
environnementale forte dès lors que :
– Les équilibres écologiques du site sont détruits ;
– Les équilibres biologiques du site ne sont pas préservés ;
– Le recul du trait de côte n’est pas pris en compte de façon naturelle.
✓ L’argument selon lequel le projet d’aménagement est d’intérêt général parce qu’il traduit une démarche environnementale forte est pour ces raisons illusoire.
2-2/ La justification de l’intérêt général n’a pas été réellement validée par les PPA
Je constate que pour Monsieur RAUDE l’intérêt général du projet n’est pas suffisamment motivé dès lors
que les questions paysagères et patrimoniales sont absentes de l’argumentaire du maitre d’ouvrage.
J’en conclue que :
✓ Les personnes Publiques Associées n’ont, d’aucune façon, validé la procédure administrative de la Déclaration de Projet ni l’Intérêt Général qui est son préalable.
▪ 3/ Une évaluation environnementale non crédible
3-1/ Une évaluation environnementale établie a posteriori
C’est pourquoi je considère que
✓ L’évaluation environnementale, établie postérieurement à l’arrêt architectural du projet soumis à concertation du public, n’a aucune légitimité.
3-2/ Une solution de substitution totalement insidieuse
C’est pourquoi je considère :
✓ Que la présentation de ce premier scénario alternatif est volontairement insidieuse
✓ Que le scénario alternatif n’apporte aucun éclairage de nature à justifier le choix environnemental du projet retenu.
3-3/ Un second scenario d’aménagement alternatif, supposé conforme au PLU en vigueur
C’est pourquoi je considère que :
✓ La présentation de ce second scénario alternatif, soi-disant conforme au règlement de la zone UL, est volontairement mensongère ;
✓ La Ville de Saint-Malo a commis une faute en intégrant un tel scénario dans une évaluation environnementale ;
✓ La présentation de ce second scenario alternatif rend irrecevable l’évaluation Environnementale
3-4/ Une méconnaissance de la structure géologique du site qui retire toute valeur aux dires des porteurs du projet
C’est pourquoi je considère que ;
✓ La méconnaissance de la dune éolienne retro-littorale couvrant l’ensemble du terrain d’assiette de l’ancien camping des Nielles souligne l’illégitimité de l’évaluation environnementale présentée par le porteur de projet.
✓ La conservation de ce vestige de la dune éolienne fossile vieille de plusieurs millénaires doit constituer une priorité environnementale.
3-5/ La nécessité éventuelle d’une évaluation environnementale portant sur la totalité du territoire communal ?
Je considère que :
✓ La révision générale du PLU et son évaluation environnementale sont aujourd’hui suffisamment avancés pour que ces documents servent de base à la justification environnementale de l’aménagement du secteur des Nielles.
3-6 /La mise en oeuvre des dispositions de l’article L121-17-1 du Code de l’Environnement incomplète
Je constate l’absence de présentation de solutions alternatives, conséquence directe de l’absence d’une évaluation environnementale établie a priori préalablement à la date de déclaration d’intention approuvée au conseil municipal.
✓ L’absence d’exposé au conseil municipal du 21 septembre 2017 des dispositions des alinéas 1-4 et 1-5 de l’article L121-18 du Code de l’Environnement relatifs aux incidences potentielles sur l’environnement et aux solutions alternatives envisagées est de nature à rendre illégale dès son origine la procédure de déclaration de projet d’aménagement de l’ancien camping des Nielles.
4/ Un projet d’usage du site qui doit être cohérent avec les dispositions du SCoT en vigueur
C’est pourquoi, dans le cadre de la révision générale du PLU, je demande :
✓ De prendre en considération cette préconisation N°114 du DOO du SCoT approuvé
permettant la création de coupures d’urbanisation locales.
✓ Que l’étude d’impact en cours de réalisation en amont de la révision générale du PLU prenne en considération cet objectif pour le site des Nielles.
C’est pourquoi dans le cadre de la révision générale du PLU :
✓ Je demande que le secteur de l’ancien camping des Nielles soit défini comme espace proche du rivage au regard de l’objectif 115 du DOO.
C’est pourquoi :
✓ Je demande que dans le cadre d’une évolution éventuelle des règles d’urbanisme de ce secteur, celui-ci soit défini, comme espace non urbanisé dans la bande des 100 mètres au regard de l’objectif 117 du DOO. Cette prescription intéresse tout particulièrement la partie Est du site
C’est pourquoi :
✓ Je demande que dans le cadre de la révision générale du PLU, la zone de falaises des Nielles soit délimitée en espace littoral remarquable en application de l’objectif 118 du DOO du SCoT.
5/ L’incompatibilité du projet avec le code de l’urbanisme et le code de l’environnement
5-1 / La protection des espaces naturels
C’est pourquoi :
✓ Je considère que la zone de falaise et toute la partie Est du camping, qui constitue un espace naturel en site inscrit, est inconstructible au regard des dispositions des articles L146-6 du code l’urbanisme et R421-4 du code de l’environnement.
5-3 / La servitude de passage le long du littoral et le respect des dispositions de la loi du 31 décembre 1976
C’est pourquoi :
✓ Je demande, dans l’hypothèse d’une aliénation du terrain Est de l’ancien camping des Nielles, la création d’une servitude de passage en haut de falaise en application des articles L. 121-31 à L. 121-37 et R. 121-9 à R. 121-32 du code de l’urbanisme.
6/ Le déclassement du domaine public de l’ancien camping ne respectant pas l’usage du site et la règlementation
6-1/ Non-prise en considération de la totalité des usages publics du site ;
C’est pourquoi je demande à la commission d’enquête de prendre connaissance de cette délibération N°11 du 04 avril 2019 et je considère que :
✓ La délibération du conseil municipal N°11 du 04 avril 2019 justifiant la nécessité du
déclassement du domaine public du terrain des NIELLES au regard de la désaffectation du seul terrain de camping est infondée, ce terrain n’étant plus à usage de camping depuis la délibération du conseil municipal du 31 mars 2016 ;
✓ L’absence de déclassement de la falaise, qui est aujourd’hui à usage du public, rend illégal tout projet de suppression de cet espace naturel ;
Le libre accès du public au belvédère pour un usage de promenade confère à cet espace une domanialité publique dont le déclassement ne peut être justifié en l’absence de désaffectation de cet usage à la date de la délibération du 04 avril 2019.
6-2/ Le non-respect des dispositions du PLU en vigueur le 04 avril 2019;
C’est pourquoi je considère que :
✓ En l’absence d’une révision préalable du règlement du PLU intéressant la zone ULb, la décision du conseil municipal approuvant le déclassement du terrain des Nielles en vue de permettre sa cession au Groupe RAULIC Investissement est illégale.
6-3/ Le non-respect des dispositions de l’article L121-7 du Code de l’Urbanisme.
C’est pourquoi je demande à la commission d’enquête de prendre connaissance de cette délibération et je considère que :
✓ Le libre accès au public sur la parcelle Est qui a vocation de belvédère sur la totalité du front de mer c’est-à-dire sur les 55 mètres de largeur de ladite parcelle qui se trouve supprimée par le déclassement dudit terrain est contraire aux dispositions de l’article L121-7 du Code de l’Urbanisme ;
✓ L’absence totale d’études sur les conditions de fréquentation par le public de ce secteur appartenant au domaine public communal ne permet pas d’assurer l’organisation et la préservation des usages en application des dispositions de l’article L121-7 du Code de l’Urbanisme.
6-4/ L’absence d’intérêt général autorisant le déclassement du domaine public
C’est pourquoi je considère,
✓ A défaut de qualification préalable de l’intérêt général après enquête publique, que la décision de déclassement du domaine public de l’ancien camping des Nielles est illégale.
7/ Un protocole de cession au bénéfice groupe GRI
irrégulier, dolosif pour les finances publiques
7-1/ Illégalité de la première délibération N°15 du Conseil Municipal du 31 mars 2016 approuvant le protocole de partenariat avec le groupe RAULIC Investissement
Je demande à la commission d’enquête de prendre connaissance de cette délibération du 31 mars 2016 et prendre acte que :
✓ C’est en totale méconnaissance de la valeur réelle du bien que le Conseil Municipal le 31 mars 2016 a été appelé à se prononcer sur la cession du terrain des Nielles au prix de 7 600 000 Euros ;
✓ La délibération du Conseil Municipal du 31 mars 2016 fixant le prix de cession à
7 600 000 Euros n’étant pas précédé de l’avis des domaines au regard de l’article L 2241-1 du CGCT est illégale.
Au regard de ce protocole, le compromis de vente devait être établi avant le 07 juin 2018.
C’est pourquoi je demande à la commission d’enquête de prendre connaissance de ce protocole et de prendre acte que :
✓ La délibération du conseil municipal du 31 mars 2016 n’a plus aucune existence juridique ; ✓ La délibération du Conseil municipal N°11 du 04 avril 2019 justifiant la nécessité du déclassement du domaine public du terrain des NIELLES au regard de ce protocole est ainsi infondée.
7-2/ Illégalité de la seconde délibération N°02 du Conseil Municipal du 23 mai 2019 approuvant le protocole foncier à intervenir avec le groupe RAULIC Investissement
Extrait avis des domaines du 04 février 2019
1/ Cette évaluation du service France Domaine fait directement référence à la valeur du terrain au regard du classement actuel du site au PLU à savoir pour mémoire une zone ULb destinée à la promenade ou à la création « d’un poumon vert » dans le tissu urbain.
C’est pourquoi je demande à la commission d’enquête :
-De prendre connaissance de l’avis de France Domaine en date du 04 février 2019 ;
– De prendre acte que :
✓ La délibération du conseil municipal du 23 mai 2019 fixant la valeur de cession du terrain à 7 600 000 est dénuée de tout fondement juridique, l’avis des domaines visé dans cette délibération intéressant un terrain destiné à constituer une zone de promenade et un « poumon vert » et non un programme immobilier privé de 15500 m2 de planchers à vocation hautement résidentiel.
7-3/ Des propos porteurs d’inquiétudes pour les finances communales
C’est pourquoi je demande à la commission d’enquête de prendre acte que :
✓ La validation de la valeur de cession du terrain pour un montant de 7 600 000 et un projet d’hôtellerie de luxe et de thalassothérapie de 15500 m2 constitue bien une démarche irrégulière et dolosive pour les finances publique de la commune ;
✓ La cession devra faire l’objet d’une nouvelle évaluation du service France Domaine et d’une nouvelle décision du Conseil Municipal avant toute signature d’un acte authentique.
7-4/Des conséquences insoupçonnées sur le devenir du site
C’est pourquoi je demande à la commission d’enquête :
-De prendre connaissance du protocole visé en pièce annexe de la délibération du Conseil
Municipal du 23 mai 2019 ;
✓ D’interroger la Ville de Saint-Malo et le porteur de Projet sur les conséquences d’un avis défavorable ou de réserves sur le devenir du site.
✓ De s’interroger sur l’intérêt et les conséquences de la présente enquete publique au regard de ce compromis de vente
Mes conclusions
En synthèse, au regard des avis et commentaires développés dans le présent rapports de 54 pages, je considère que le dossier de « Déclaration de Projet » misaujourd’hui en enquête publique se traduit par
– Une procédure d’élaboration du projet d’aménagement de l’ancien campingdes Nielles totalement défectueuse ;
– Une absence totale d’intérêt général ;
– Une évaluation environnementale non crédible ;
– Un projet peu cohérent avec les préconisations du SCoT en vigueur ;
– Un projet incompatible avec le Code de l’Urbanisme et le Code de l’Environnement ;
– Un déclassement du domaine public de l’ancien camping ne respectant pas l’usage du site et la règlementation ;
- Un protocole de cession au bénéfice de la société GRI irrégulier et dolosif pour les finances publiques.
C’est pourquoi, après examen du projet présenté, des arguments exposés, des nombreuses irrégularités constatées, du mépris de l’environnement naturel remarquable du site /
- J’émets :
Un avis totalement défavorable au projet « d’aménagement de l’ancien camping des Nielles »
- Je propose :
– De privilégier la procédure de la révision générale du PLU, actuellement en cours, pour définir le devenir du site de l’ancien camping des Nielles et son usage en privilégiant l’intérêt public à l’intérêt privé pour la partie Est del’ancien camping.
La révision générale, porteuse d’une mise en perspective globale du Plan Local d’Urbanisme, est le seul outil règlementaire à privilégier compte tenu des enjeux urbanistiques de ce projet.
Dans l’introduction du dossier, je lis: « Lorsque les dispositions d’un PLU ne permettent pas la réalisation d’une opération d’intérêt général, elles doivent être revues afin d’être mises en compatibilité avec l’opération», l’essentiel est déjà révélé: en quoi ce projet du groupe Raulic serait d’intérêt général?
Un groupe privé, à but lucratif, souhaite réaliser un établissement dont l’accès sera sélectif, privant le plus grand nombre à bénéficier de ce lieu naturel rare si proche de la ville de Saint-Malo déjà fortement minéralisée.
Le sujet est politique, social et économique, évidemment.
Il est d’actualité mais il engage bien au-delà.
Le camping municipal des Nielles, à son époque, proposait un lieu de séjour ouvert à tous (c’est-à-dire à tous les budgets) sur un lieu privilégié face à la mer. En dehors de la capacité des places du site, aucune sélection n’était faite. Ce lieu hors saison offrait aussi un lieu de promenade et d’observation unique de la mer, à chacun en toute liberté.
En préambule de mes commentaires, je tiens à statuer que ce site du « camping des Nielles » est un véritable patrimoine qui concerne bien au-delà de la municipalité, ou des électeurs et habitants malouins. Oui ce lieu est d’intérêt général, pas ce projet.
Une première remarque est de questionner l’abandon de ce site et de son camping par la municipalité, depuis des années, c’est un vrai défaut de gestion des actifs d’une municipalité. Molière l’exprimait fort bien par « qui veut noyer son chien l’accuse de la rage». Cette jachère n’a été que les prémisses de cet abandon, ce déni de valeur d’un lieu naturellement magique. Et pourtant le coût de son entretien restait modique. Et ce n’est pas en raison que les campings municipaux ne seraient plus « à la mode » ou « rentables » sous cette forme que cet état de fait serait justifié. La décision ‘aujourd’hui’ engage pour des temps au-delà des modes éphémères, qui vont et viennent.
Ensuite c’est un manquement social de ne plus offrir des lieux de séjour accessibles à tous. En effet, c’est un corollaire à l’obligation des villes de mettre à disposition de la population des logements à loyer modéré : permettre l’accès de la population à des lieux de vacances à coût modéré – tout en assurant que ces lieux soient de qualité en terme d’emplacement et d’accès – devrait être pensé et développé de la même façon.
Enfin transformer le PLU c’est permettre la conquête de ces lieux naturels et publics à l’empire privé, et le perdre à jamais, dès aujourd’hui et pour les générations futures. Valider une exception, un amendement c’est la porte ouverte à d’autres à venir, ici ou ailleurs, en créant une jurisprudence qui écornera cette volonté ( dès lors tiédie … ) de préserver le littoral de toute spéculation immobilière et pécuniaire.
En conclusion, valider cette transformation du PLU c’est aliéner le patrimoine naturel tant local que touristique en faveur d’un espace privé dès lors au profit d’une sélection de quelques-uns; c’est une atteinte à la liberté de chacun: habitant, visiteur ou touriste de passage, français ou étranger, mais aussi aux générations futures ; c’est refouler l’équilibre social de l’accès à tous à un lieu naturel rare et de plus proche de l’espace urbain malouin; enfin c’est nier le confinement du développement urbain sur ces zones du littoral à « demi sauvage».
Madame la Présidente,
SI j’avais déposé un permis de construire pour un projet immobilier de 8678 m2
d’emprise au sol et 20m de hauteur sur le terrain de l’ancien camping des NIELLES à St MALO, il m’aurait été refusé car dans ce secteur classé UL.b les
hauteurs de constructions ne doivent pas dépasser 6m en façade et 11 m avec toiture et que l’emprise au sol maximale
autorisée est de 20 %
Si. toutefois, je persistais et sollicitais de nouveau un permis de construire pour un
autre projet immobilier de 8 678m2 d’emprise mais avec une hauteur de 18m au lieu de 20 au même emplacement ,il me serait refusé pour les mêmes -raisons.
Si, enfm, je revoyais mon projet en réduisant son emprise au sol de 8 678 à 6 262 m2 et en abaissant de R+4 à R+3 sa hauteur soit 14,44m au lieu des 18 précédents, le
permis de construire me serait toujours refusé et pour les mêmes raisons
Si je proposais d’acheter le terrain à la mairie pour qu’elle puisse investir cette somme dans des projets de valorisation d’ espaces naturels situés ailleurs et, pour peu qu’
elle reconnaisse
I’ intérêt général de mon projet, alors ces questions de hauteur des bâtiments et
d’emprise au sol trouveraient réponse dans une adaptation du PLU épousant mon
projet. C’est, assez schématiquement, I’ objet de l’enquête publique qui vous est
confiée.
Enquête publique qui ne porte pas sur l’autorisation de construire puisque le PLU sera taillé sur mesure pour accueillir en lieu et place des espaces verts de l’ancien
camping municipal un hotêl 5 étoiles de 90 chambres, un hotêl 4 étoiles de 60
chambres et 25 à 30 appartements en résidence de tourisme, mais sur l’intérêt
général que les habitants de St MALO trouveront dans cette réalisation. Sur notre
intérêt, à nous maloiuins, à souscrire à un tel projet
INTERET FINANCIER: sur les 20 pages du rapport de présentation consacrées à la
justification de l’intérêt général du projet, 2 ( les pages 116 et 117) évoquent la
valorisation du foncier de
l’ex-camping des NIELLES comme permettant le financement de projets de
valorisation d’autres espaces naturels :
pointe de la Varde et parc paysager du Nicet pour 1,4 million d’ euros;
. modification de I’ avenue Kennedy, reprise voirie avenue Colette et parkings
paysagers pour 2,5 millions d’euros;
.ouverture et mobilité douce autour de I’ hippodrome pour 1,5 million d’ euros;
Ainsi présentés, les 7,6 millions d’euros pour I’ achat des terrains communaux des
malouins apparaissent confortablement dimensionnés au regard des dépenses qu’ils faciliteraient:
5,4 millions d’euros ( 1,4 +2,5 + 1,5 ).
Ramené au m2 acheté aux malouins, ces 7,6 millions correspondent à environ 530
euros du m2 pour un terrain pied dans l’eau, en centre ville et avec 55m de façade sur le littoral.
Or, derniièrement et dans ce secteur de la ville , un autre terrain de front de mer s’est vendu 1200 euros du m2,
D’ où la question: les malouins ont ils davantage intérêt à céder leur foncier à 530
euros du m2 ou à 1 200 euros du M2?
S’agissant d’un terrain appartenant au domaine pubic communal, son évaluation a du être faite par les services des domaines.
Mais, sur quelle base: celle de l’actuel réglement Ul.b qui n’ autorise que 20 %
d’emprise au sol et 11 m de hauteur ou celle du futur PLU qui permet 41 % d’emprise au sol 6 262m2
au sol et 15 550m2 de plancher avec 19m de hauteur ( 14,4 pour le bâtiment+4,5 pour des équipements sur toiture)?
La nouvelle version du PLU triple les droits à construire : emprise au sol doublée et
accroissement de la hauteur des bâtiments de plus d’un étage.
1..’.intérêt général des malouins suppose qu’on se place dans les conditions les plus
favorables s’agissant de la valorisation de ce terrain commun. l..’.écart entre ces deux valorisations
(530 ou 1 200 euros/m2) est d’ environ 10 millions d’ euros, soit de quoi tripler les
espaces verts à valoriser ( pour reprendre la démonstration de I’ intérêt général) ou pouvoir auss
investir dans le logement des malouins.
Madame la Présidente, nous vous demandons de vous assurer que les bases
d’évaluation de ce terrain propriété commune des malouins sont bien conformes aux visées de ce projet , le prix du foncier dans les conditions d’utilisation des sols résultant de l’adaptation du PLU à ce projet.
à savoir:
LE LOGEMENT DES MALOUINS: le dossier soumis à enquête publique comporte un procès verbal de la réunion du 28 juin 2019 d’examen conjoint des personnes
publiques associées
(PPA).
S’agissant de la compatibilité avec le SCOT on y relève ( page2, paragraphe2 premier alinéa) que le PETR du pays de St MALO considère que < le projet paraît compatible avec I’ objectif
N° 10 du D00 du SCOT …. 11 pourra être pris en compte pour répondre aux objectifs de
En juin 2019, le projet est parfaitement connu: hôtel 5 étoiles de 90 chambres, hôtel 4 étoiles de 60 chambres et 25 à 30 appartements en résidence de tourisme, de sorte qu’il est ,ou non ,compatible avec le SCOT.
Suite à ce procès verbal de réunion, le PETR du pays de St MALO a précisé son avis ( document joint en annexe n°1 au PV de réunion) en fournissant le texte de I’ objectif
n10 du DOO
auquel il se réfère :< les autorités compétentes en matières de document d’urbanisme identifient des surfaces potentielles de renouvellement urbain avec un minimum pour chaque type de communes >; état précisé que : cet objectif de surfaces potentielles de renouvellement urbain constitue un minimum et que chaque commune peut retenir des surfaces plus importantes
de renouvellement urbain en vue de permettre la production d’ un nombre plus
important de nouveaux logements>
Autrement dit, l’objectif n° 10 du DOO du SCOT ambitionne par le renouvellement
urbain la production de nouveaux logements et laisse toute latitude aux communes pour aller au-delà du nombre de nouveaux logements.
L’.intérêt général des malouins va, suivant les orientations du SCOT auxquelles leurs
élus ont souscrit ,davantage vers la production de nouveaux logements que vers
l’utilisation de surfaces vouées au renouvellement urbain pour des complexes
hôteliers de 4 et 5 étoiles.
Madame la Présidente ,y a t’il oui ou non compatibilité du projet avec l’orientation
N°10 du DOOO du SCOT?
poursuivant la lecture du procès verbal d’ examen conjoint avec les PPA on relève que les remarques des services de l’Etat (sous préfecture et DDTM) sont guère
entousiastes voir critiques:
Rappel sur les conditions du concours d’idée:( page 3, 8° alinéa)
< au stade du concours d’idées le programme proposé présentait une composante
forte sous la forme d’une école
internationale de formation aux métiers du bien être.
Dans la suite ,le document ne me semble pas constant dans ce niveau d’ambition ….. >
Dans les justificatifs de I’ intérêt général en terme de création d’emplois, page 106
aucun chiffre d’emploi n’ est effectivement affecté à I’ école de formation aux métiers du bien être. La création de cette école internationale de formation aux métiers du
bien être n’ est pas citée dans le résumé non technique du projet, malgré ses 72 pages.
Les malouins n’ont jamais eu accès aux 2 projets concurrents présentés lors de
l’appel à idée, ni non plus à la délibération du jury.
Si le projet évolue par rapport au programme de I’ appel d’ idées n’y a t- il pas vis à vis des deux autres candidats non retenus, un risque de contentieux et une forme
d’insécurité juridique non favorable à la reconnaissance de l’intérêt général d’un tel
projet ?
Etude de I’ offre hôtelière : la question est posée page 5 par la CHambre de commerce et d’industrie (CCI) : réponse pages 5 et 6 par les échanges entre mairie et CCI:
local.>
il s’agit de renouveler l’offre pour une clientèle plus jeune qui recherche un mixte entre activités
sportives et thalasso.>
.< l’offre actuelle est principalement utilisée par un public senior de clientèle locale qui ne recourt pas au service hôtelier>
il existe une concordance entre le projet et les études nationales sur l’offre touristique et hôtelière<
Rappelons que la réunion à lieu fin juin 2019 sur un projet débattu depuis 3 ans, en
présence des responsables municipaux et de la CCI les mieux à même d’évaluer I’
intérêt d’ un projet dont ils sollicitent la reconnaissance comme projet d’ intérêt
général.
De telles généralités sont- elles, sérieusement, de nature à justifier de la création d’ un hôtel 5 étoiles de 90 chambres ou d’ un autre 4 étoiles avec 60 chambres?
Prise en compte des travailleurs saisonniers: la question est posée par la sous
préfecture: réponse page 6 des services municipaux:
. < I’ activité du groupe R ne connaît pas actuellement de saison touristique et
fonctionne toute l’année> .
. alinéa suivant :< le groupe R est pleinement concerné par cette question et souhaite pouvoir faciliter le logement de son personnel saisonnier>.
Le degré de connaissance du projet est très variable au sein même de la collectivité pourtant porteuse de sa demande de reconnaissance d’ intérêt général.
L’environnement du projet : la DDTM souligne le caractère particulier du site:
Le projet intervient dans un site naturel inscrit .
Le PADD du PLU dans son orientation thématique < la ville paysage> affirme I’ attention particulière à accorder aux enjeux patrimoniaux et paysagers du littoral de et incluant le site du projet; il est donc difficile en l’étatd de comprendre comment
l’àpération,notamment par le parti architectural retenu, participe à la préservation du paysage littoral comme du patrimoine balnéaire>(page 4, 2°alinéa);
bande des 1 00m du littoral:< rappel de jurisprudence d’annulation pour des
configurations urbaines trés similaires>(y compris sur la commune) page6,4° alinéa;
Encore une fois, s’agissant d’un projet qui a évolué pendant presque 3 ans,comment de telles interrogations qui viennent de services rompus aux projets d’amenagement du territoire peuvent-elles encore se poser le 29 juin 2019 alors que le dossier d’
enquête publique est bouclé et que votre commission est mise en place par le
Tribunal Administratif depuis le 20 juin 2019 ?
Le désintérêt de l’Autorité Environnementale: de tout ce qui précède,partisans,comme adversaires du projet retiennent que cette demande de redéfinition locale du PLU pour pouvoir autoriser un tel projet n’a rien d’ordinaire en terme de procédure mais surtout en terme d’Environnement s’agissant de l’éventualité d’intégrer un tel projet dans la
bande des 1 00m du littoral dans le site naturel inscrit du front de mer de Paramé entre le SILLON et la pointe de et dans < la ville paysage>
Dans un premier temps,fevrier 2018, la Mission Régionale d’Autorité
Environnementale (MRAE), dûment saisie de ce projet, n’a pu,dans les deux mois qui lui était impartis se prononcer et cela amenait la ville de St MALO a réaliser un dossier d’Evaluation Environnementale.Dossier à soumettre à l’avis de la MRAE.
A compter de février 2018, la MRAE est dans l’attente du dossier portant Evaluation Environnement du projet.
Elle le reçoit le 15 avril 2019 et dispose de 3 mois pour se prononcer: 15 avril-15
juillet.
Dans un second temps, le 15 juillet,la MRAE fait savoir que,de nouveau,elle n’a pu
trouver le temps d’étudier cette
évaluation environnementale qu’elle a précédemment demandée.
Enfin,elle précise dans son avis du 15 juillet 2019,qu’elle est réputée n’avoir aucune
observation à formuler.
Madame la Présidente,si même l’autorité Environnementale ne trouve pas le temps de se positionner sur un tel projet;
comment celui-ci pourrait-il être reconnu d’intérêt général alors que l’Autorité qui
représente l’Environnement ne lui trouve
aucun intérêt.
Cet avis de la MRAE intervient le 15 juillet 2019 ,soit bien après l’examen du projet par les PPA,dont les services de l’Etat
Comment la MRAE peut elle ignorer les réserves ou critiques émises par les services du même Etat sur ce projet?
En définitive.la lecture de ce dossier fait apparaître:
Une évaluation des terrains communaux des malouins bien inférieure au prix du
marché compte tenu du triplement
des capacités constructives offert;
Une approche superficielle du dossier par les porteurs du projet d’intérêt général
Une compatibilité avec les orientations du SCOT douteuse;
Des interrogations et remarques des services de l’Etat ( DDTM) qui restent sans réelle prise en compte,
Un absolu désintérêt de l’Autorité Environnementale incapable de se positionner sur ce projet,
De telles conditions ,qui ne vous échapperont pas, ne servent manifestement pas I’
intérêt général des malouins.