LES RÉPONSES AU GROUPE RAULIC
Projet d’aménagement des Nielles,
GROUPE RAULIC INVESTISSEMENTS
Le saviez-vous ?
Les réponses aux questions que vous pouvez vous poser.
Ce que disent des personnes en faveur du projet : « Soutenez ce projet de haute qualité, éco-responsable, générateur d’emplois et d’attractivité pour Saint-Malo ! »
Nous souhaitons à travers les informations disponibles sur ce site informer
les personnes à la recherche d’une information à jour, objective et vérifiable,
et correspondant au projet abouti fruit de la concertation.
Ce qu’il faut rappeler
Le camping des Nielles était peu équipé, relativement peu fréquenté et déficitaire.
FAUX :
- « Peu équipé » aucun investissement n’a été réalisé pour le moderniser depuis sa création.
- « Relativement peu fréquenté » ouverture du camping trois mois par an.
- « Déficitaire » le conseil municipal du 31 mars 2015 présente le budget campings en équilibre,
- « Le budget de fonctionnement des campings est en équilibre pour ce qui est des opérations 2015, les dépenses de fonctionnement ayant été réduites au plus près des réalisations.
- En 2015 le camping des Nielles sera fermé. ».
FAUX :
- « A été retenu à l’unanimité des membres du conseil municipal » le jury réuni le 5 février 2016 était composé de 4 élus de la majorité, 1 élu de l’opposition de droite et 1 élu de l’opposition de gauche.
- Les conseillers municipaux sont au nombre de 31.
- Le choix des élus du jury n’a pas été approuvé par le conseil municipal.
- Le jury s’est prononcé sur un projet n’incluant pas la thalasso.
FAUX :
- « 80% favorable au projet » sur les 534 avis favorables, 200 étaient des courriers de complaisance. Cette concertation facultative initiée par la municipalité ne comporte aucun garant quant à sa régularité et son analyse.
ARRETÉ DU 22 DEC. 2017 EXTRAIT : Article 5 A l’expiration du délai de la concertation, Monsieur le maire établira le bilan de concertation. Le maire ne peu pas être juge et partie, d’autant que cette concertation était facultative. Son résultat a été conforté par l’ensemble des 200 courriers de complaisance.
FAUX :
- La version améliorée proposée par le porteur de projet demanderait une autre concertation pour que les Malouins puissent se prononcer sur cette nouvelle version. La municipalité, en mettant une vidéo issue du porteur de projet sur son site dépasse son rôle, elle ne doit en aucun faire une publicité en faveur du projet. Elle doit rester impartiale et ne pas servir de relais pour influencer les Malouins.
Afin de rétablir certaines vérités
Le projet respecte la loi Littoral.
FAUX :
- Les documents d’urbanisme doivent prévoir des espaces naturels présentant le caractère d’une coupure d’urbanisation. Ces coupures d’urbanisation peuvent être identifiées en largeur le long du rivage.
Le dernier alinéa de l’article L. 146-2 du code de l’urbanisme dispose que les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d’urbanisme doivent prévoir des espaces naturels présentant le caractère d’une coupure d’urbanisation. L’objectif est de séparer les différentes parties agglomérées et empêcher l’urbanisation de l’intégralité du front de mer. Il est très important de bien justifier les coupures d’urbanisation dans le rapport de présentation des SCOT et PLU qui devra également les identifier sur une carte.
Le SCOT ne peu pas être opposer à l’intérêt général, mais doit surtout en tenir compte. Le projet tel que proposer n’est pas le seul à pouvoir s’inscrire dans cette définition du SCOT
Il n’existe pas de risque de submersion marine possible du projet des Nielles.
FAUX :
- En l’état actuel, les études réalisées ne confortent pas cette affirmation.
Le site des Nielles ne peut pas être considéré comme un « espace public ».
FAUX :
- La pratique de ce site est partiellement publique.
- L’ouverture du camping pendant 3 mois, permettait, pour les 9 mois restants, son ouverture et sa mise à disposition au public.
Le site des Nielles ne peut pas être considéré comme un « espace naturel ».
FAUX : Le PLU de St Malo 2015 défini précisément la zone ULb « il s’agit d’une zone urbaine récréative et d’animations de plein air destinée à recevoir du public, à vocation sportive, touristique, ludique, de loisirs, de promenade. Elle doit participer à la création d’un « poumon vert » dans le tissu urbain. ».
Actuellement la falaise est intouchable. Elle a été considérée par la ville de Saint Malo comme « bien sans maître » par un arrêté du 6 mai 2019. Au cas ou aucun propriétaire ne s’est fait connaître dans un délai de 6 mois la commune pourra par délibération du Conseil Municipal, l’incorporer dans son domaine privé.
Le niveau bas du projet se pose sur la roche dure ou peu fracturée A démontrer
La zone en bordure littorale fait l’objet d’une démarche sérieuse de préservation du site
La préservation du site en bordure littorale serait surtout de ne pas en modifier l’aspect.
Les emprises de l’ancien camping des Nielles sont enserrées dans un secteur urbanisé A démontrer.
Le projet des Nielles présente une densité raisonnable par rapport à son environnement urbain
FAUX : L’utilisation de « densité raisonnable » n’est pas prouvée, elle est subjective et elle ne sert que le porteur de projet.
Les atouts du projet des Nielles
Le projet des Nielles est un projet d’intérêt général.
FAUX : Le projet des Nielles est un projet d’intérêt privé.
Ces affirmations sont totalement libres, aucune obligation de respecter cet engagement compte tenu des aléas futurs (économiques, touristiques, réglementaires).
Le projet contribue aux financements des dépenses et investissements de la Ville à travers :
– 7,6 millions d’euros hors taxes d’achat du foncier
FAUX :
- Quant à la valeur des terrains cédés par la commune pour réaliser le projet. La valeur de cession de 7 600 000€ pour 14 707m2 soit 517 €/m2 est bien en dessous de la valeur réelle du terrain.
- Le terrain Ilot 9 situé près de la gare a été cédé 1019 €/m2 pour le projet Sémaphore au groupe Lamote/Sacib
Il résulte de la jurisprudence du Conseil Constitutionnel que les principes constitutionnels d’égalité devant la loi et les charges publiques ainsi que de la protection du droit de propriété font obstacle à ce que des « biens {…} faisant partie de patrimoines publics soient cÉdÉs À des personnes poursuivant des fins d’intÉrÊts privÉ pour des prix infÉrieurs À leur valeur »
(CC 26 juin 1986 n°2008-567 DC) Obligation reprise par le Conseil d’Etat (CE, 25 nov. 2009, n°310208)
- 0,8 million d’euros dans le cadre du Projet Urbain Partenarial (PUP) pour financer les d’aménagements de voiries, d’espaces verts, d’éclairage public, d’effacement de réseaux et d’assainissement de carrefours entre l’avenue des Nielles et l’avenue du Président JF Kennedy.
FAUX : Les aménagements prévus et financés par le porteur de projet ce concentre sur l’avenue des Nielles. Ils consistent à créer un écrin compatible « un aménagement qualificatif » avec les futurs hôtels 5 étoiles et 4 étoiles.
C’est un minimum. Si le terrain convoité reste en l’état, ce qui correspond à l’intérêt général, le problème ne se pose plus.
Le porteur de projet ne fait que respecter les règles qui lui sont imposées
Un projet qui vise la maîtrise des dépenses énergétiques
La maîtrise des dépenses énergétiques est propre à l’économie du projet et ne concerne pas l’intérêt général.
FAUX :
- Les aménagements prévus et financés par le porteur de projet ce concentre sur l’avenue des Nielles.
- Ils consistent à créer un écrin compatible « un aménagement qualificatif » avec les futurs hôtels 5 étoiles et 4 étoiles.
Depuis 3 ans, le projet a bénéficié de nombreuses études environnementales et techniques sur l’ensemble des sujets : ????????????????
C’est un minimum qu’il soit ouvert à tous et ce paramètre est présentée comme un avantage. Du fait de l’ambition du porteur de projet d’en faire un complexe de très haut gamme réservée à une clientèle fortunée, il exclut de fait une partie de la population Malouine.
Ce qui ne correspond pas à l’intérêt général.
Au départ du projet le titre était « école international des métiers du bien être » qui devient par la suite un banal centre de formation réservé au personnel des thermes marins. Les jeunes Malouins n’y ont pas accès. L’intérêt général serait d’ouvrir cette formation à l’ensemble des jeunes Malouines et Malouins.
Les stationnements sont largement dimensionnés pour accueillir les clients et les équipes du projet.
Aucune règle n’oblige les clients ou les visiteurs à occuper les places de stationnement proposer par le projet, d’autant que ces dernières seront très certainement payantes (ex : le nouveau monde).
Quid des stationnements réservés au public ?
Le projet a un impact limité sur le trafic de l’avenue du Président Kennedy.
« Impact limité » aucun chiffre ne le démontre, mais l’impact existe.
Un accès plage amélioré, une vue mer accessible à tous du futur belvédère.
L’accès à la plage amélioré n’est qu’une conséquence de l’aménagement de l’avenue des Nielles pour valoriser l’environnement des hôtels 5 et 4 étoiles. Le cheminement pour accéder à la plage passe entre les deux sites hôteliers, la sensation est plutôt une sorte de privatisation du passage. Une partie de l’avenue des Nielles à partir de l’avenue J. Kennedy sera en double sens jusqu’à l’accès aux hôtels, l’autre partie sera en sens unique ce qui pose un sérieux problème pour l’accès et le retour rapide des secours jusqu’à la cabine des surveillants se trouvant en contrebas.
Compenser un belvédère de 55 mètres de large par un belvédère de 6 mètres de large, qui de plus sera à charge de la ville de Saint Malo, quel bénéfice pour les Malouins.
La thalasso : une activité à l’année, intérêts du modèle économique et social. ???????????????
Saint-Malo a le potentiel pour accueillir une autre thalasso ???????????????
Plus en détail, le saviez-vous ?
FAUX :
- Le PLU actuel détermine cette zone ULb, donc incompatible avec le projet proposé.
Quels étaient les autres projets proposés lors de l’appel à idées ?
L’appel à idées était trop orienté pour laisser une place à d’autres projets, tel qu’un Centre de rééducation fonctionnelle (ex : Granville), ou un EHPAD sachant que 34% (+ de 60 ans, référence INSEE) de la population Malouine est composée de retraités.
Les grandes étapes de l’évolution du projet, de novembre 2016 à janvier 2019
Cette évolution a surtout provoqué une vive réaction de la part des riverains et des Malouins, lors de la présentation des différents projets liées à l’architecture.
Les différents projets présentés, de par le volume, l’esthétique, était à la limite de la provocation et ne correspondait pas aux règles de l’urbanisme quant à leurs réalisations.
En quoi l’architecture du projet préserve les riverains du site ?
Affirmation totalement subjective.
Justement aujourd’hui ce développement doit s’arrêter, ce site est le dernier entre Saint-Malo Intra-muros et la plage du Pont accordant une respiration « poumon vert » dans cette zone urbaine.
Sa bétonisation est inacceptable et va à l’encontre de l’intérêt général.
Comment sera réalisée la ligne de pompage mer ?
Le problème ne se pose pas au niveau du pompage, mais surtout au niveau des rejets et de la qualité de l’eau rejetée. Des analyses indépendantes des rejets des thermes de St Malo ont été réalisées, les résultats sont loin d’être rassurants.
La réalisation d’un tel projet demande de créer un environnement correspondant à l’ambition du porteur de projet tant au niveau esthétique que pratique et dans ce cas l’intérêt générale n’existe plus. A tel point que le porteur de projet s’engage à financer en partie les montants des travaux. Cet engagement lui permet d’intervenir dans les décisions et travaux nécessaires à la réhabilitation, à son profit, de l’avenue des Nielles.
Cependant la ville de Saint-Malo et Saint-Malo Agglomération vont devoir de leur coté participer aux financements de la création d’une aire de stationnement en surface permettant de compenser la perte de stationnements disponibles pour le public sur l’avenue des Nielles.
Le projet de parking ce situe à plus de 300 m de l’escalier menant à la plage du Minihic. La plus forte pente du parking au premier carrefour est de 12% soit un dénivelé de plus de 9 m.
Dans le projet de stationnement public avenue des Nielles aucune place pour handicapée n’a tété prévue. Le nombre de place proposer dans le projet d’aire de stationnement en surface ne compense pas le déficit provoquer par l’aménagement de l’avenue des Nielles
La ville de Saint Malo dans son cahier des charges a proposé un prix plancher de 3.000.000 € soit environ 217 € /m2, l’offre du groupe Raulic est de 7.600.000€ soit 517 €/m2.
Si nous comparons ces valeurs, en prenant comme référence la vente par la ville de Saint-Malo de l’îlot 9 près de la gare pour le projet « Sémaphore » au groupe Lamotte/Sacib, nous obtenons 1019 € /m2, presque le double de la cession du camping des Nielles au groupe Raulic
Conséquences pour les riverains de la démolition du blockhaus par micro-minage non prise en compte par le porteur de projet. Seuls quelques propos rassurants ont été émis.
Le chantier bénéficiera des meilleures conditions de réalisation C’est un minimum !
Ce n’est pas une raison pour justifier la perte de la percée visuelle existante.
L’intérêt général est de préserver l’existant.